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调控政策未来将走向制度建设
类型:政策法规  日期:2015-09-06  浏览:578 次  评论:查看评论

如果说这一轮楼市调控的短期目标是着眼于房价,那么,国务院批转《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确说的是“适时扩大房产税试点范围”就是一个明确的信号,未来的政策走向将是着眼于制度的建设,以引导企业理性投资,百姓理性消费,市场持续健康发展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明确表示,“政府调控的目的,是想让市场持续、稳定、活跃。”同日,财政部部长谢旭人也称,“今年将继续推进营业税改征增值税试点,稳步推进房产税改革试点,并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案。”

当然,在中央坚持一刀切的调控政策执行这么长时间之后,各地房地产市场的差异性已经出现,在保持总体调控政策不变的情况下,地方以保护“刚需”为目的的“差异性调整”政策估计也是允许的,比如,在首套首付的比例和贷款利率上作一些调整,或者对限制外地居民在本地购买商品房的政策进行微调,或者对限购政策中的具体年限、范围、力度等进行有针对性调整等,但主动权和尺度主要取决于各个地方政府及金融机构。

目前,对房地产市场性质的认识,已经基本有了共识,房地产市场既不是一个纯粹的实物资产市场,也不是一个典型的金融市场,而是两者兼而有之,房地产的制度建设既要遵循供求规律,又要遵循风险投资收益规律,应兼顾投资性购买的需要与消费性需求的满足。未来房地产市场的发展,必然会分层,中央经济工作会议说得已经很明确了,“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,针对的是投资投机者,高端市场受到一定程度约束,不可避免;“加快普通商品住房建设,扩大有效供给”,针对的是“刚需”,解决的途径主要还是市场化;“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”,针对的是城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房,以保障为主。

在未来的制度建设上,值得关注的问题,首推现行土地供应制度的改革,因为它是影响房价的根本因素。对此,国土资源部在2010年已经明确表示“将修改完善土地招拍挂制度”,大的原则是三个“差别化”,即保障性住房和商品房住宅用地出让要实行差别化政策;工业用地和房地产用地出让要实行差别化政策;房价上涨过快的城市和房价上涨不快的城市也要差别化对待。北京、上海也相继试验了“限价出让”的方式,不同的是,一个是限房价,一个是限地价。实际上,土地供应制度改革的关键是加大土地供应,在城市土地有限的情况下,2011年年底,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》,留下了土地供应很大的想象空间。

至于其他的改革措施,预期是比较明显的。比如,解决地方政府“土地财政”的问题,一方面随着全国个人住房信息系统建设的加快,房产税的推进已经不可避免。另外,改革中央地方“分税制”的呼声也得到了中央一定程度上的回应。又比如,商品房预售的制度,过去人们担心会令楼价上涨,如今又将其归结为“房闹”的根源,在楼市调控已经取得初步成效,房价缓慢下跌的背景下,是否会取消,虽然下结论尚早,但广西率先取消了商品房预售制度并没有被叫停,至少可以说已经默许给了地方决策的权限。

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